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Tras crecer seis años consecutivos a tasas de dos dígitos y en promedio más de 20% por año, el precio de la tierra moderó su crecimiento a un 9% en dólares, en lo que puede ser el comienzo de una fase de estabilización de precios aunque en niveles récord.Es también una situación estable la de los últimos años en lo que tiene que ver con los montos de tierra que cambian de dueño, que por cuarto año consecutivo se ubican en algo más de 300 mil hectáreas por año. Fueron 336 mil hectáreas las transadas el año pasado, frente a 354 mil del año anterior. Por segundo año consecutivo el de tierras es un negocio que mueve más de US$ 1.000 millones cada año; el año pasado oficialmente fueron US$ 1.167 millones solo en operaciones de compraventa, y seguramente mucho más cuando se incluyen arrendamientos, operaciones cuyos datos para 2012 todavía no han sido procesados.El mercado de tierras tuvo su momento más furioso de actividad entre 2006 y 2008 cuando los precios todavía accesibles y el empuje de la suba en el precio de los alimentos trajo un aluvión de compradores de fuera del país. En el promedio de esos tres años se realizaron más de 3.000 operaciones de compraventa anuales. Esa cantidad de operaciones ha bajado pero sigue superando las 2.000 por año. Fueron 2.063 el año pasado y 2.288 en 2011.En promedio la superficie vendida está en 336 hectáreas, a un precio promedio de US$ 3.477 por hectárea, 9% más que el precio promedio de 2011.Según los datos de Dirección de Estadísticas Agropecuarias (DIEA) del Ministerio de Ganadería, Agricultura y Pesca (MGAP), el mercado venía de un aumento de 21% en el año anterior y de un promedio de 10 años de 26% de aumento, lo que no tiene antecedentes ya que en una década los precios prácticamente se multiplican por 10, al pasar de un promedio de US$ 385 en 2002 a los US$ 3.477 del año pasado, que son un dato además menor al que registra el Instituto Nacional de Colonización para los predios de más de 500 hectáreas está sensiblemente por encima de los precios que registra el MGAP.La suba anual de 9% parece un dato de freno del ascenso, pero es temprano para asegurarlo. Los precios del cuarto trimestre, de US$ 3.849 por hectárea, marcaron un fuerte ascenso (17%) respecto al trimestre anterior, que fue US$ 3.299. Por otra parte, la impresión entre los operadores es que la suba ha sido mayor. “Quien compró un campo en 2011 hoy seguramente tiene más capital que un incremento de 9%”, opinó el operador de mercado Sebastián Da Silva.Menos negocios a más dinero, con una cantidad fuerte vendida en Paysandú, seguramente vinculado a la forestación.Rodolfo Young, director de CampoRou, coincidió en la sorpresa por la cantidad de operaciones registradas pero observó la fuerte segmentación de las mismas, ya que en el segundo semestre los campos vendidos de más de 500 hectáreas fueron 84. Parece haber una preferencia por campos de buenas dimensiones –cuya oferta es muy escasa–. En el segmento de 1.001 a 2.000 hectáreas fue donde se registró el mayor precio promedio del segundo semestre de 2012. Estos campos se vendieron a US$ 4.070 por hectárea.En la segmentación por valores, en el segundo semestre del año pasado se vendieron 62 predios a más de US$ 10.000 la hectárea pero en este caso el tamaño promedio fue de 47 hectáreas.Esto seguramente incluye predios pequeños y costeros, especialmente en la franja que va desde Colonia a Rocha, donde las cotizaciones están menos vinculadas a la rentabilidad del sector agropecuario.La presencia de inversores argentinos se sigue mencionando como un factor de peso en la operativa. “No es diferente a lo que pasa en el sector inmobiliario, los precios de Uruguay se explican en parte por ser el destino de inversiones de Argentina”, dijo Young.Sin embargo, no todos son operadores externos. La presencia de la empresa UAG en el mercado ha sido desde hace por lo menos dos años como un factor que tiene incidencia en el mercado generando una demanda que ha persistido en el tiempo.En el futuro hay también otro factor que puede mover al mercado. Varios fideicomisos de gran porte se aprestan a ingresar en el mercado con fondos de gran porte, del orden de US$ 100 millones que pueden impactar en el mercado.Al respecto, Da Silva se mostró relativamente escéptico. “El impacto debería limitarse a algunos campos ya forestados. No parece que esos fondos vayan a comprar campos para desarrollar. Por otra parte, los vendedores no saldrían a recomprar  campos ya que también se trata de empresas vinculadas a la forestación que una vez que venden salen del negocio. Es diferente a la venta que realiza un ganadero, que con ese dinero vuelve a comprar”, explicó.En síntesis, un mercado en el que hay que buscar cada vez con más ahínco los campos de buen tamaño, en el que el precio sigue firme aunque moderando la suba de precios y que la diferenciación de Uruguay persiste. Las comparaciones con el sector inmobiliario llevan a cuestionar si la suba de precios puede mantenerse. Una pregunta que muchos se hacen en el mundo y que todavía no tiene una respuesta de consenso.¿Es la tierra una burbuja?
La pregunta se la hacen en los países que tienen una tradición de estabilidad económica y baja inflación, donde la suba del precio de la tierra también llama la atención. Es el caso de EEUU. Más concretamente en Iowa, el corazón maicero estadounidense donde los precios de la tierra han subido promedialmente 90% desde 2009, según un informe del diario USA Today. También allí los últimos 10 años han sido excepcionales. La hectárea agrícola que tenía un precio de US$ 5.600 hace 10 años se paga actualmente US$ 21.500. En otras palabras, la hectárea agrícola uruguaya en 2003 valía 25% respecto a la estadounidense y hoy vale la mitad. Hay espacio para que la suba continúe podría pensarse.Pero muchos en EEUU consideran que el viento cambiará. Por un lado, el precio de los granos parece haber ya alcanzado un tope y empezar un camino descendente. Al menos el marco es muy diferente al de 2005 y 2006, cuando los precios subían sin final a la vista.Por otra parte, la tasa de interés casi cero ha generado una avalancha de créditos y una búsqueda de alternativas al capital. Pero con la economía estadounidense en recuperación, las tasas pueden empezar a subir y pueden frenar la corrida compradora.“La preocupación ya no es cuánto más van a subir los precios, sino cuán bajo van a ir cuando la burbuja estalle y cuales van a ser las consecuencias” dijo al USA Today Michael Hein, vicepresidente del Liberty Trust and Savings Bank, comentando la venta récord de una parcela de 40 hectáreas en una de las zonas más fértiles a US$ 54.116 por hectárea (US$ 21.900 por acre).El precio de la tierra también es récord en Gran Bretaña. En el segundo semestre del año pasado alcanzó la mayor cotización de la historia al promediar 6.783 libras por acre. Eso equivale a US$ 25.500 la hectárea. Todavía puede parecerles accesible una hectárea uruguaya  top a US$ 12.000. Pero son precios que también en Europa asombran por lo altos.Pero tampoco está tan claro que el precio tenga que bajar para un bien como la tierra que no puede fabricarse y que además en lugares clave se va perdiendo por erosión y desertificación.Paysandú muy movido, San José valorizado
Los datos referidos al departamento de Paysandú son los más llamativos de la operativa de tierras del segundo semestre del año pasado. En ese departamento del litoral norte del país se vendieron 25.735 hectáreas en 31 operaciones que promediaron 830 hectáreas cada una. Es más del doble que la superficie promedio comercializada en cualquier otro departamento del país y casi el doble de la tierra operada en el segundo departamento más “movido”, que fue Rivera, donde se vendieron 14.845 hectáreas.El mayor precio promedio fue el que se verificó en el departamento de Colonia, con una cotización de US$ 6.272 de promedio la hectárea, seguido por el departamento de Río Negro con US$ 6.060 por hectárea. En Soriano el precio promedió US$ 4.828, por debajo de los departamentos de San José (US$ 5.767) y de Flores (US$ 5.365).También sorprende la diferencia entre Flores y Durazno, ya que lo comercializado en este departamento tuvo un precio promedio de apenas US$ 2.691.Finalmente, el departamento de Canelones fue donde más operaciones se concretaron y donde el precio promedio fue menor: US$ 2.229 por hectárea.

foto: Martín G. Alazga